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Die eigene Immobilie stellt die Erfüllung eines Traums für die meisten Menschen dar. Mit einer eigenen Wohnung leben Sie nah am Puls der Stadt und schaffen sich dennoch einen eigenen Wohlfühlort. Doch in Anbetracht der steigenden Zinsen und der Entwicklung der Wohnungspreise in den letzten Jahren, könnte der Traum in weite Ferne rücken.

Entscheidend für den Kauf einer Wohnung ist heutzutage das Eigenkapital. Es reduziert die Finanzierungskosten und erhöht die Chance auf eine Zusage des Darlehens. Wie hoch sollte das Eigenkapital beim Wohnungskauf sein und welche Vorteile bringt es mit sich?

Funktion des Eigenkapitals erläutert

Das Eigenkapital stellt jene finanzielle Mittel dar, die Käufer selbst bei der Finanzierung einbringen. Es setzt sich aus verschiedenen Quellen zusammen. Üblicherweise gehören hierzu das Sparvermögen auf den Konten sowie Anlagen am Kapitalmarkt. Stehen diese unmittelbar zur Verfügung, lassen sie sich beim Kauf einer Wohnung einbringen.

Abzugrenzen ist das Eigenkapital vom Fremdkapital. Dies entspricht der Darlehenssumme, die ein Kreditgeber zur Verfügung stellt. Diese finanziellen Mittel schließen die Lücke zwischen dem Eigenkapital und dem Kaufpreis der Wohnung. Da die wenigsten Käufer genügend Eigenkapital besitzen, um damit die Immobilie komplett zu bezahlen, gilt das Fremdkapital als zweite wichtige Säule der Finanzierung. Mit ihr sind jedoch die Zinsen als Kosten verbunden, die der Darlehensgeber erhebt, um das Kapital bereitzustellen.

Für Kreditgeber ist es von Vorteil, wenn Käufer einen gewissen Anteil an Eigenkapital einbringen. Es gewährt eine höhere Sicherheit und sorgt dafür, dass die Wohnung bereits zu einem Teil abbezahlt ist. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit stellt dies sicher, dass im Rahmen einer Zwangsversteigerung keine offenen Forderungen mehr bestehen. Denn die Restschuld ist von Beginn an niedriger, sodass es nicht zu einem finanziellen Schaden kommt, wenn die Wohnung unter Wert verkauf wird. Der Erlös ist hoch genug, um die Restschuld zu begleichen, sodass Kreditgeber einem geringeren Risiko gegenüberstehen.

In Zeiten des Niedrigzinses waren die Kosten für die Bereitstellung des Fremdkapitals minimal. Für Käufer bedeutete dies, dass es wesentlich leichter war eine Vollfinanzierung durchzuführen. Galt das Einkommen als sicher, gelang der Wohnungskauf selbst ohne das Einbringen von Eigenkapital. Mittlerweile haben sich die Vorzeichen jedoch geändert. Die Zinsen sind kontinuierlich gestiegen, sodass die Vollfinanzierung kaum eine gängige Option darstellt.

Anteil des Eigenkapitals beim Immobilienkauf

Die wichtigste Frage ist jetzt, wie viel Eigenkapital Sie einbringen und dementsprechend das Sparvermögen aufbauen müssen. Denn, je mehr Eigenkapital gefordert, ist, desto länger dauert die Ansparphase, während der Sie versuchen so viel Rücklagen wie möglich zu bilden.

Als optimal gilt ein Anteil des Eigenkapitals von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Dies bezieht sich sowohl auf den Kaufpreis als auch die Nebenkosten. Letztere sind stets mit den eigenen finanziellen Mitteln zu bezahlen und bewegen sich in einem Bereich um 10 Prozent des Kaufpreises.

Die Empfehlung, dass etwa ein Drittel als Eigenkapital erbracht werden sollen, ergibt sich daraus, dass ein höherer Anteil kaum mehr mit einer Verbesserung der Konditionen einhergeht. Kreditgeber gewähren in etwa die gleichen Zinssätzen, ganz gleich, ob es sich um 30, 50 oder 70 Prozent Eigenkapital handelt.

Eine Erhöhung könnte für Sie jedoch sinnvoll sein, wenn die Immobilienzinsen auf einem besonders hohen Niveau liegen. Derzeit sind sie mit weit über 3 Prozent weit vom Niedrigzins entfernt. Können Sie das zusätzliche Geld problemlos aufbringen, könnte der höhere Eigenkapitalanteil sich als vorteilhafter herausstellen. Insbesondere, wenn Sie eine eher kurze Dauer der Sollzinsbindung wählen und eine teure Anschlussfinanzierung verhindern möchten.

„In Zeiten der Nullzins Politik, war die Aufnahme des Fremdkapitals für Wohnungskäufer praktisch kostenlos möglich. Mit einem sicheren Einkommen war es die finanziell klügere Entscheidung, den günstigen Zins voll auszunutzen und so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen. Mit steigenden Zinsen ist die Aufnahme des Kredits jedoch mit deutlichen Kosten verbunden. Daher lohnt es, möglichst viel eigenes Vermögen für den Wohnungskauf zu verwenden, wobei weiterhin ein ausreichender Notgroschen vorhanden sein muss, um mögliche Investitionen an der Wohnung vorzunehmen.“ So beschreibt Sebastian Jacobitz vom Wohnportal Wohnora die Entscheidungsfindung hinsichtlich des Eigenkapitals.

Oppurtunitätskostem des Eigenkapitals

In Zeiten höherer Zinsen ist es vertretbar, das eigene Vermögen für den Wohnungskauf aufzuwenden. Zur ganzen Wahrheit gehört allerdings auch die Betrachtung der Opportunitätskosten. Darunter sind die Renditemöglichkeiten zu verstehen, wenn Sie das Geld anstatt in die Wohnung, in anderer Weise anlegen würden.

Bei dieser Betrachtung spielt der Kapitalmarkt eine zentrale Rolle. Über einen Anlagezeitraum von einigen Jahren gelten ETFs als die sicherste Wahl, um eine Rendite zu erzielen, die die Inflation deutlich schlägt. Nach Abzug der Inflation sind Renditen von 4 bis 5 Prozent im Jahr realistisch.

Liegen die Immobilienzinsen unterhalb dieser Werte, würde die Investition in ETFs mit einer höheren Rendite einhergehen. Rein aus finanzieller Sicht wäre es dem eigenen Vermögensaufbau zuträglicher, wenn Sie den Eigenkapitalanteil beim Wohnungskauf dann bei ca. einem Drittel belassen und die restlichen Mittel in passive ETFs investieren.

Letztlich ist es aber auch Ihre persönliche Entscheidung, ob Sie das Risiko sinkender Kurse am Kapitalmarkt eingehen oder den Kredit so niedrig wie möglich halten möchten. Neben der rein Finanzmathematik spielt also auch das Bauchgefühl eine wichtige Rolle, da Sie mit der Entscheidung zufrieden sein müssen.

Orientieren Sie sich an der Empfehlung, bei höheren Zinsen mindestens ein Drittel der Gesamtkosten vom Eigenkapital zu begleichen. Erst, wenn die Finanzierung wieder günstiger ist, können Sie davon abweichen und das Eigenkapital zugunsten des Kredits reduzieren.

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